ขายฝาก ธุรกิจปังมหาศาล แต่ต้องระวัง | www.wellmart.work 

ประกาศอัพเดท

ขายฝาก ธุรกิจปังมหาศาล แต่ต้องระวัง

ลงประกาศเมื่อ 2 มิ.ย. 2563 อัพเดทล่าสุด 2 มิ.ย. 2563 10:07:08 น. เข้าชม 43 ครั้ง

รูปภาพประกาศ

รายละเอียดประกาศ


ขายฝาก” ธุรกิจปังมหาศาล แต่ต้องระวัง !


กระบวนการขายฝาก ทำให้ประชาชนที่ไปขายฝาก สูญเสียที่ดินและอาคารไปเป็นอันมาก เพราะข้อกฎหมายนี้ทำให้ประชาชนเสียเปรียบ "นายทุน" อย่างชัดเจน  บางทีถึงขนาดมีการฆ่ายกครัวกันมาแล้ว  แท้จริงเป็นอย่างไร เรามาดูกัน

 

"ขายฝาก" คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขาย อาจไถ่ทรัพย์นั้น

 

คืนได้  (ป.พ.พ. มาตรา 491) ทั้งนี้

 

  1. สัญญาขายฝากเป็นสัญญาที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีที่จดทะเบียน ซึ่งผู้ขายฝากจะได้รับกรรมสิทธิ์ในที่ดินกลับคืนต้องขอไถ่ถอนภายในกำหนดเวลาสัญญาขายฝาก หรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด  กล่าวคือ  ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์มีกำหนด  10  ปี  และถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์มีกำหนด  3  ปี นับแต่เวลาซื้อขาย

  2. สัญญาขายฝากจะต้องมีกำหนดระยะเวลาว่าจะไถ่คืนกันเมื่อใด  แต่จะกำหนดเวลาการไถ่คืนกันเกินกว่าที่กฎหมายกำหนดไม่ได้ ถ้าไม่มีกำหนดเวลาแน่นอนหรือกำหนดเวลาไถ่เกินไปกว่านั้นให้ลดลงมาเป็น 10 ปี และ 3 ปี ตามประเภททรัพย์

  3. การขยายกำหนดเวลาไถ่  ผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝากจะทำสัญญาขยายเวลาไถ่กี่ครั้งก็ได้แต่รวมกันแล้วจะต้องไม่เกิน 10 ปี นับแต่วันทำสัญญาขายฝาก  และจะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อของ ผู้รับซื้อฝาก ซึ่งถ้าทรัพย์สินที่ขายฝากจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  สัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่จากการขายฝากจะต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  มิฉะนั้นจะยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตมิได้

  4. ผลของการใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนด กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินซึ่งขายฝากจะตกเป็นของผู้ขายฝากตั้งแต่เวลาที่ผู้ขายฝากชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ ทรัพย์สินซึ่งไถ่นั้นผู้ไถ่ย่อมได้รับคืนโดยปลอดจากสิทธิใดๆ ซึ่งผู้ซื้อเดิม หรือทายาทหรือผู้รับโอนจากผู้ซื้อเดิมก่อให้เกิดขึ้นก่อนเวลาไถ่  ยกเว้นแต่เป็นการเช่าทรัพย์สินที่อยู่ในระหว่างขายฝากซึ่งได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  และการเช่านั้นไม่ทำให้ผู้ขายฝากหรือผู้ไถ่เสียหาย  กำหนดเวลาเช่ามีเหลืออยู่เพียงใดให้คงสมบูรณ์เพียงนั้น แต่ต้องไม่เกินกว่าหนึ่งปี

 

ประเภทของการจดทะเบียนยังแบ่งออกเป็น

 

  1. ขายฝาก  มีกำหนด….ปี  หมายความว่า การจดทะเบียนขายฝากทั้งแปลง  ไม่ว่าในหนังสือแสดงสิทธิจะมีชื่อคนเดียวหรือชื่อหลายคน  ทุกคนขายพร้อมกัน

  2. ขายฝากเฉพาะส่วน  มีกำหนด …ปี หนังสือแสดงสิทธิมีชื่อหลายคน บางคนหรือหลายคนแต่ไม่ทั้งหมดขายเฉพาะส่วนของตนไป ส่วนของคนอื่นบางคนไม่ได้ขาย

  3. ไถ่ถอนจากขายฝากและไถ่ถอนจากขายฝากเฉพาะส่วน หมายความว่า ผู้ขายฝากได้ขอใช้สิทธิไถ่ถอนขายฝากภายในกำหนดอายุเวลาในสัญญาขายฝาก  หรือภายในกำหนดเวลาที่กฎหมายกำหนดไว้ คือ สิบปี

  4. แบ่งไถ่จากขายฝาก  หมายความว่า  ผู้ขายฝากได้ขายฝากที่ดินรวมกันหลายแปลงในสัญญาขายฝากฉบับเดียวกันหรือขายฝากไว้แปลงเดียวต่อมามีการแบ่งแยกที่ดินแปลงที่ขายฝากออกไปอีกหลายแปลง ภายในอายุสัญญาขายฝาก  ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากตกลงให้ไถ่ถอนขายฝากที่ดินไปบางแปลง  และบางแปลงยังคงขายฝากอยู่ตามเดิม โดยลดจำนวนเงินที่ขายฝากลงตามแต่ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากจะตกลงกัน

  5. ปลดเงื่อนไขการไถ่จากขายฝาก และปลดเงื่อนไขการไถ่จากขายฝากเฉพาะส่วน หมายความว่า  ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากได้ตกลงกันในระหว่างอายุสัญญาขายฝากว่าผู้ขายฝากขอสละสิทธิการไถ่จากขายฝาก กล่าวคือ จะไม่ขอใช้สิทธิการไถ่จากขายฝากอีกต่อไปแล้ว ทรัพย์สินที่ขายฝากไว้จึงพ้นจากเงื่อนไขการไถ่ เปรียบสภาพเช่นเดียวกับเป็นการขายธรรมดานับแต่จดทะเบียนปลดเงื่อนไขการไถ่

  6. โอนสิทธิการไถ่จากขายฝาก และโอนสิทธิการไถ่จากขายฝากเฉพาะส่วน หมายความว่าในอายุสัญญาขายฝาก  ผู้ขายฝากมีสิทธิที่จะไถ่ถอนจากขายฝากได้  แต่ผู้ขายฝากได้โอนสิทธิการไถ่ดังกล่าวให้บุคคลอื่นไป จะโดยเสน่หาไม่มีค่าตอบแทนหรือมีค่าตอบแทนก็ได้ แต่ต้องให้ผู้รับซื้อฝากรับทราบและให้ถ้อยคำยินยอม

  7. แบ่งแยกในนามเดิม (ระหว่างขายฝาก) การขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อฝาก ส่วนผู้ขายฝากมีแต่สิทธิการไถ่ ผู้ซื้อฝากย่อมทำการแบ่งแยกหรือจำหน่ายจ่ายโอนทรัพย์ที่ขายฝากได้เมื่อได้รับคำยินยอมจากผู้ขายฝากแล้ว โดยผู้ซื้อฝากเป็นผู้ยื่นคำขอดำเนินการ หนังสือแสดงสิทธิแปลงแยกให้ลงชื่อผู้รับซื้อฝากเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ และให้ยกรายการจดทะเบียนประเภทขายฝากไปจดแจ้งในรายการจดทะเบียน ถ้าแปลงแยกแปลงใดผู้ขายฝากยินยอมให้พ้นสิทธิการไถ่จากขายฝาก  ก็ให้จดทะเบียนในประเภทปลดเงื่อนไขการไถ่จากขายฝาก

  8. ขยายกำหนดเวลาไถ่จากขายฝาก หมายความว่า ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากตกลงกันขยายกำหนดเวลาไถ่ออกไปอีก ซึ่งกำหนดเวลาไถ่รวมกันทั้งหมดต้องไม่เกินสิบปี นับแต่วันทำสัญญาขายฝากเดิม

 

กรมที่ดินมีคำแนะนำเกี่ยวกับการขายฝากสำหรับผู้ขายฝาก

 

  1. สัญญาขายฝากที่กำหนดเวลาไถ่ไว้ต่ำกว่าสิบปี ก่อนครบกำหนดเวลาไถ่ หากผู้ขายฝากเห็นว่า ไม่อาจใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนดเวลาได้  ควรทำความตกลงกับผู้ซื้อฝากเพื่อขอขยายกำหนดเวลาไถ่  การขยายกำหนดเวลาไถ่อย่างน้อยต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ซื้อฝาก  และควรนำข้อตกลงดังกล่าว มาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝากต้องมาดำเนินการจดทะเบียนด้วยกันทั้งสองฝ่าย ในกรณีที่ขอจดทะเบียนเมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่ไปแล้วจะต้องมีหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ซื้อฝากที่ได้ทำขึ้นก่อนสิ้นสุดกำหนดเวลาไถ่มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย

  2. การจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝากเป็นคนละส่วนกับการใช้สิทธิไถ่ เพราะการจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝากจะกระทำเมื่อใดก็ได้ แต่การใช้สิทธิไถ่ต้องกระทำภายในกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝาก โดยนำสินไถ่ส่งมอบแก่ผู้ซื้อฝากภายในกำหนดเวลาไถ่  ถ้าไม่สามารถตามตัวผู้ซื้อฝากได้ หรือ ผู้ซื้อฝากหลีกเลี่ยงไม่ยอมให้มีการไถ่ ให้นำสินไถ่ไปวาง ณ  สำนักงานวางทรัพย์ภายในกำหนดเวลาไถ่โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้  การวางทรัพย์ในส่วนกลางให้วาง ณ สำนักงานวางทรัพย์กลาง กรมบังคับคดี กระทรวงยุติธรรม ในส่วนภูมิภาค ณ สำนักงานบังคับคดีและวางทรัพย์ภูมิภาค  หรือสำนักงานบังคับคดีจังหวัด สำหรับจังหวัดที่ไม่มีสำนักงานบังคับคดีตั้งอยู่ ให้ติดต่อจ่าศาลของศาลจังหวัดนั้นๆ เพื่อจัดส่งแก่สำนักงานบังคดีและวางทรัพย์ภูมิภาคต่อไป  อย่างไรก็ดีเมื่อใช้สิทธิไถ่แล้ว ควรรีบมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โดยเร็ว หากทิ้งไว้อาจเกิดความเสียหายได้

  3. ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนขายฝากแตกต่างจากจำนอง กล่าวคือ ในการจดทะเบียนขายฝาก จะต้องชำระค่าธรรมเนียมเป็นค่าจดทะเบียนขายฝากในอัตราร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ตามที่คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์กำหนด นอกจากนี้ยังต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์ ตามประมวลรัษฎากร อีกด้วย  ส่วนการจดทะเบียนจำนองผู้ขอจดทะเบียนจะเสียค่าธรรมเนียมในอัตราร้อยละ 1 ตามจำนวนทุนทรัพย์ที่จำนอง อย่างสูงไม่เกิน  200,000 บาท หรือในอัตราร้อยละ 0.5 อย่างสูงไม่เกิน 100,000 บาท ในกรณีจำนองสำหรับการให้สินเชื่อเพื่อการเกษตรของสถาบันการเงินที่รัฐมนตรีกำหนด การจำนองไม่ต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตามประมวลรัษฎากร ส่วนอากรแสตมป์ พนักงานเจ้าหน้าที่จะเรียกเก็บต่อเมื่อสัญญาจำนองเป็นหลักฐานการกู้ยืมเงินด้วย โดยผู้ให้กู้มีหน้าที่ต้องชำระ

 

ข้อควรระวัง “ก่อนลงลายมือชื่อในสัญญาขายฝากควรตรวจสอบข้อความในสัญญาขายฝากว่าถูกต้องตามความประสงค์หรือไม่ ต้องไถ่คืนภายในกำหนดเวลาเท่าใด จำนวนเงินที่ขายฝากตรงตามที่รับเงินจริงหรือไม่”

 

ผู้สนใจขายฝากจึงควรศึกษากฎหมายให้ดี หรือสามารถเข้าร่วมงานสัมมนาในหัวข้อ “การขายฝากอสังหาริมทรัพย์” ที่ทางโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้จัดขึ้น สำหรับผู้ที่สนใจสามารถดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ >> https://www.trebs.ac.th/th/69/Real-Estate-Sale 

สอบถามรายละเอียดได้ทาง


[Tag]: การขายฝาก , การลงทุน , ลงทุนอสังหาฯ , กลยุทธ์ขายฝาก , ขายฝากอสังหาฯ , ขายฝาก , ธุรกิจขายฝาก , Realestatesale

แสดงความคิดเห็น

ประกาศอัพเดท

สุทธิชัยคาร์ไบด์การช่าง จำหน่าย หินเพชรลับคมใบเลื่อยคาร์ไบด์และ ใบคัตเตอร์คาร์ไบด์และใบมีดคาร์ไบด์ และบริการลับคมมีดคาร์ไบด์, ลับคมดอกเร้าเตอร์, ลับคมใบคัตเตอร์

(โพสต์ประกาศฟรี กรุงเทพมหานคร) - อุตสาหกรรม เครื่องจักรอื่นๆ 11 ส.ค. 2563

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 63 ครั้ง

ขายบ้านเดี่ยว หมู่บ้านบางกอกบูลเลอวาร์ด โทร/ไลน์ 088-2878791

(โพสต์ประกาศฟรี สมุทรปราการ) - อสังหาริมทรัพย์บ้านเดี่ยว 24 ก.ย. 2563

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 0 ครั้ง

เหมาตอกเสาแรงคน คลองหลวง ลำลูกกา แคราย เข็มไมโครไพล์ ชัยพฤกษ์ มีนบุรี บางซื่อ

(โพสต์ประกาศฟรี กรุงเทพมหานคร) - อุตสาหกรรม เครื่องจักรเครื่องจักร 8 พ.ค. 2562

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 119 ครั้ง

รับขนเศษปูนมีนบุรี ร่มเกล้า ให้เช่ารถแมคโคร มีนบุรี รื้อถอนตึกลาดกระบัง

(โพสต์ประกาศฟรี กรุงเทพมหานคร) - อื่นๆรับจ้าง 28 พ.ค. 2562

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 78 ครั้ง

เมทัลชีทบุฉนวนบางเสาธง อ่อนนุช กันสาดสำโรง ระแนงสมุทรปราการ หลังคาไวนิลบางนา บางพลี

(โพสต์ประกาศฟรี สมุทรปราการ) - เฟอร์นิเจอร์ออกแบบ ตกแต่งภายใน 14 ก.ย. 2561

ราคา 0 บาท

เข้าชม 182 ครั้ง

HAND LIFT,STACKER,HAND PALLET TRUCK,WHEEL.แฮนด์ลิฟท์,แฮนด์พาเลท,พาเลทพลาสติก,ล้อ,รถยก,รถเข็น,สแตกเกอร์,ขายถูก,ลิฟท์ท็อพ ,LIFTTOP

(โพสต์ประกาศฟรี กรุงเทพมหานคร) - อุตสาหกรรม เครื่องจักรเครื่องจักร 23 พ.ค. 2560

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 1108 ครั้ง

บริการรถตู้รุ่นใหม่ให้เช่า ด้วยรถตู้เช่าที่บริการดีมีคุณภาพบริการให้เช่ารถตู้พร้อมคนขับ บริการรถตู้นำเที่ยว

(โพสต์ประกาศฟรี กรุงเทพมหานคร) - ท่องเที่ยว ทัวร์ ที่พักบริการรถเช่า 16 ส.ค. 2559

ราคา 2,000 บาท

เข้าชม 559 ครั้ง

วันนี้คุณอิ๊ง อิงชนก จะมาไลฟ์บอกต่อเคล็ดลับผิวสวยแบบจัดเต็ม ไม่มีกั๊ก พร้อมจัดหนักโปรโมชั่นเฉพาะในไลฟ์เท่านั้นค่ะ Blink Pure Collagen ดื่มทุกวัน บริ๊งค์ทุกวัน ดื่ม Blink ทุกวัน ผิวสวย ดูอ่อนเยาว์

(โพสต์ประกาศฟรี กรุงเทพมหานคร) - เสริมสวย สุขภาพผลิตภัณฑ์เพื่อสุขภาพ 24 ก.ย. 2563

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 0 ครั้ง

รับซ่อมเครื่องซักผ้า และ ตู้เย็น นอกสถานที่

(โพสต์ประกาศฟรี กรุงเทพมหานคร) - เครื่องใช้ไฟฟ้าแอร์ ตู้เย็น เครื่องซักผ้า 5 มิ.ย. 2563

ราคา 500 บาท

เข้าชม 237 ครั้ง

แผ่นปูพื้นแปดเหลี่ยม,แผ่นปูพื้นตัวหนอน,บล๊อคปูพื้นตัวไอ,บลีอคปูพื้นสี่เหลี่ยมหน้าเรียบ

(โพสต์ประกาศฟรี นนทบุรี) - อสังหาริมทรัพย์อื่นๆ 14 เม.ย. 2559

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 542 ครั้ง

ติด SeoTextlink 300 เว็บ ที่นี่!

ราคา ไม่ระบุ

  • ผู้ลงประกาศ : คุณเล็ก สัญชัญ
  • ความต้องการ : บริการ
  • สภาพสินค้า : ไม่ระบุ
  • วันที่ลงประกาศ : 2 มิ.ย. 2563
  • อัพเดทล่าสุด : 2 มิ.ย. 2563 10:07:08 น.
  • ที่อยู่ : ยานนาวา
  • จังหวัด : โพสต์ประกาศฟรี กรุงเทพมหานคร
  • เบอร์โทรศัพท์ : 022952294
  • Email : lek@trebs.ac.th

ติดต่อเจ้าหน้าที่ด่วน