โลกพังเพราะ Cash ไม่ Flow | www.wellmart.work 

ประกาศอัพเดท

โลกพังเพราะ Cash ไม่ Flow

ลงประกาศเมื่อ 25 มี.ค. 2563 อัพเดทล่าสุด 25 มี.ค. 2563 17:11:11 น. เข้าชม 48 ครั้ง

รูปภาพประกาศ

รายละเอียดประกาศ


โลกพังเพราะ Cash ไม่ Flow

ตอนนี้เศรษฐกิจโลกกำลังพังทลายเพราะ Cash ไม่ Flow หรืออีกนัยหนึ่งกระแสเงินสดไม่สะพัดตามแผนที่วางไว้ ใครกู้เขามาทำโรงแรมก็คงเจ๊งในไม่ช้า

สายกายบินต้นทุนต่ำก็อาจพากันพินาศหลายราย อันเป็นผลพวงจากไวรัสโควิด-19

 

เมื่อเร็วๆ นี้ผมได้วิเคราะห์ไว้ว่าโรคไวรัสโควิด-19 คงอยู่กับเราไม่นาน อาจจะราวครึ่งปี พร้อมยืนยันจากกรณีโรคซาร์สและอื่นๆ ว่าไม่ได้มีผลกระทบต่อมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว แต่เวลาแค่ครึ่งปีหรืออาจ 1 ปีนี่แหละอาจทำให้ธุรกิจบางอย่างพังทลายลงไปก็ได้ โดยเฉพาะที่มีสายป่านไม่ยาวพอ กู้สารพัดทางมาลงทุน เงินอาจหมุนไม่ทันเป็นปัญหาด้าน Cash Flow ขึ้นมาทันที

เมื่อปลายเดือน ก.พ.ที่ผ่านมา ผมนั่งรถทัวร์ยี่ห้อดีๆ ไปมุกดาหารเพื่อต่อรถข้ามไปประเมินค่าทรัพย์สินที่ฝั่งสะหวันนะเขต ปรากฏว่าทั้งรถมีแต่คนปิดปากปิดจมูกกันหมด (รวมทั้งผมด้วย) ที่สำคัญก็คือ ณ ราคาค่ารถเท่าเดิม แต่มีคนนั่งรถไปราว 50% ขากลับก็อีก 50% เหมือนเดิม อย่างนี้รถทัวร์ก็คงอยู่ยาก อยู่ไม่เป็นเหมือนกัน ดีที่ว่าเป็นบริษัททัวร์ใหญ่ คงมีสายป่านไปได้อีกไกล

เมื่อไม่กี่วันมานี้ ผมก็เพิ่งกลับจากกรุงกัวลาลัมเปอร์ ประเทศมาเลเซีย ปรากฏว่าทั้งลำมีคนนั่งประมาณหนึ่งในสาม ขากลับก็พอๆ กันเท่านั้น ทั้งที่ตามปกติมีคนนั่งกันเต็มหรือเกือบเต็มแทบทุกเที่ยวที่เคยไป-มา เลขาฯ ผมอุตส่าห์จองที่นั่ง “Hot Seat” ไปให้ แต่ในยามนี้คงแทบไม่จำเป็นต้องจองที่นั่งแบบนี้แล้ว สะดวกสบายไปอีกแบบหนึ่ง แต่สายการบินก็คงขาดทุนน่าดู โดยที่ผู้คนไม่กล้าบินกันแทบทั่วโลก สายการบินหลายแห่งโดยเฉพาะประเภท “Low Cost” ที่เพิ่งเปิดกิจการ ก็คงได้เจ๊งกันในไม่ช้า เผลอๆ ผมในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สินก็คงได้รับจ้างให้ไปประเมินค่าเครื่องบินเพื่อขายต่อ

ที่สนามบินกรุงกัวลาลัมเปอร์ ตอนตี 5 ที่ผมเตรียมไปขึ้นเครื่องบิน ปกติมีผู้คนคลาคล่ำ แต่เดี๋ยวนี้เหลือเพียง 40% หรือราว 1 ใน 3 แต่เมื่อเทียบกับสนามบินดอนเมืองที่ปกติทัวร์จีนเบียดเสียดยัดเยียด ตอนนี้แทบไม่เจอสักคน ประมาณว่าบริเวณทางออกเหลือผู้คนที่ยังเดินทางอยู่เหมือนผมเพียง 5% ก็ว่าได้ แล้วอย่างนี้ถ้าลากยากไป 3-6 เดือน คนทำอาชีพที่เกี่ยวข้องก็คงต้องขยับขยายไปทำอย่างอื่น แต่สำหรับประชาชนทั่วไปก็คงพอปรับตัวได้ อย่างมีอยู่ช่วงหนึ่งที่เราไว้ทุกข์ งานรื่นเริงต่างๆ กิจกรรม “Night Life” ก็หายไปเป็นปีเหมือนกัน บัดนี้ก็ฟื้นขึ้นมาใหม่

อย่างไรก็ตาม ในสถานะของผู้ประกอบการอาจไม่ได้ง่ายเหมือนชาวบ้านทั่วไป เช่น กิจการโรงแรม สมมติเราทำโรงแรมขนาดเล็กๆ สัก 100 ล้านบาท อาจต้องเสียเงินกู้ปีละ 6 ล้านบาท ต้องจ่ายค่าดำเนินการประมาณ 50 ล้านบาท และอาจต้องทำกำไรสัก 20 ล้านบาท ถ้ากำไรหดหายไป 1 ปี ค่าดำเนินการลดเหลือ 10 ล้านบาท เพราะแทบไม่มีคนใช้ แต่ดอกเบี้ยยังต้องจ่ายปีละ 6 ล้านบาท ก็เท่ากับขาดทุนไปแล้ว 16 ล้านบาท ถ้าสายป่านไม่ดีจริงๆ ก็คงต้องขายกิจการไป ทุนหายกำไรหด

กิจการที่เกี่ยวข้องและอาจเป็นความเสียหายหนักอีกอย่างหนึ่งก็คือกิจการปฏิสัมพันธ์ระหว่างประเทศ อย่างเช่นงาน MIPIM ซึ่งเป็นงานนิทรรศการแสดงอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในโลก จัดที่เมืองคานส์ ฝรั่งเศส ในเดือน มี.ค.ทุกปี ผมก็ไปแทบทุกปี ปรากฏว่าในปีนี้ที่กำหนดจัดในช่วงวันที่ 12-15 มี.ค.2563 ก็เพิ่งประกาศเมื่อวันที่ 29 ก.พ.ว่าขอเลื่อนไปเดือน มิ.ย. นี่คนที่จองตั๋วเครื่องบินไปแล้วก็คงไม่ได้เงินคืน หรือเสียค่าปรับ ค่าบูธต่างๆ ก็คงไม่เสียเพิ่ม แต่คนจัดก็คงอยู่ยาก งานนี้เขาจัดมาหลายสิบปีแล้ว ถ้าเขาก้าวพลาด เดือน มิ.ย.ยังไม่อาจจัดได้ บริษัทผู้จัดงานนี้ก็อาจจะเจ๊งในปีนี้เอง

นี่ยังไม่นับรวมงานประชุมอสังหาริมทรัพย์ที่เมืองนานกิง ในเดือน ก.พ.ที่ยกเลิกไปโดยปริยาย งานแสดงอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในลาว กลางเดือน มี.ค.2563 ก็เลื่อนไปเดือน มิ.ย. แม้ลาวจะแทบไม่มีปัญหาโรคไวรัส แต่ผู้แสดงสินค้าและผู้ชมงานจากต่างประเทศก็ไม่กล้าไป ส่วนงาน World Urban Forum ที่จัดในกลางเดือน ก.พ.ในกรุงอาบูดาบี ที่แม้ดันทุรังจัดได้ แต่ปรากฏว่ามีคนเข้าร่วมเพียง 1 ใน 3 จากทั้งหมด 5,000 คน (ผมก็ขอยกเลิกไปเช่นกัน)

ในกรณี Cash Flow สมมติโรงแรมหนึ่งมีมูลค่า 1,000 ล้านบาท ถ้ามีอัตราผลตอบแทน 8% หรือปีละ 80 ล้านบาท หากสูญรายได้ไป 1 ไตรมาสเต็มๆ ก็เท่ากับเป็นเงิน 20 ล้านบาท หรือเท่ากับมูลค่าหายไป 2% ในปัจจุบันเป็นต้น ถ้ารายได้ขาดหายไป 2 ไตรมาส ก็เท่ากับ 4% แต่ถ้าตลอดทั้งปีรายได้แทบไม่มีเลย ก็อาจทำให้มูลค่าของอาคารลดลงไป 6-8% ก็เป็นได้ ในกรณีนี้ถ้าเป็นโรงแรมที่ไม่มีหนี้สินใดๆ ก็เป็นเรื่องหนึ่ง แต่ถ้าเป็นโรงแรมใหม่ที่ต้องใช้บริการสินเชื่อจากสถาบันการเงิน และมีต้นทุนดอกเบี้ยจากค่าดำเนินงานต่างๆ โรงแรมเหล่านี้ก็คงประสบปัญหาเป็นอย่างมาก

ในแง่หนึ่งในอนาคต เราอาจสามารถหาซื้อทรัพย์ได้ในราคาถูกลงได้ เช่น

โรงแรมในฮ่องกง เพราะนอกจากมีปัญหาเรื่องโรคภัยแล้ว ยังมีปัญหาทางการเมืองภายในอีกด้วย

สกีรีสอร์ทในฮอกไกโด ซึ่งขณะนี้แทบร้างเป็นป่าช้าเนื่องจากปัญหาโรคระบาดนี้เอง ปกติราคาที่ดินในฮอกไกโด ที่คณะผู้ประเมินของผมเคยไปประเมินไว้มีราคาถีบตัวสูงขึ้นมาก แต่วิกฤติอันนี้คงทำให้ราคาหยุดชะงักถึงกระทั่งลดต่ำลง

แบรนด์ของร้านอาหาร-เครื่องดื่มในสิงคโปร์ที่สามารถซื้อ/เช่ามาเปิดร้านในไทย ก็อาจถูกลงกว่าแต่ก่อน เนื่องจากการท่องเที่ยวที่ชะลอตัวลง ปกติราคาแบรนด์พวกนี้น่าจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในทุกปีที่ไปประเมินเพราะมีการขยายกิจการเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ

โรงแรม 3 ดาวในภูเก็ต เชียงใหม่ พัทยาที่สายป่านสั้น เป็นต้น

อาการที่ Cash ไม่ Flow อาจทำให้เกิดการพังทลายในลักษณะสะดุดขาตัวเองล้มลงอย่างไม่คาดคิด (ในขณะฝันหวาน) ในกรณีของผู้ที่ใช้เงินกู้ในการประกอบกิจการเป็นสำคัญ โดยเฉพาะผู้ประกอบการราย SMEs ปัญหาโรคภัยจึงเป็นความไม่แน่นอน (Uncertainty) ที่ต้องประมาณการไว้เพิ่มเติมในการวิเคราะห์ความเสี่ยง (Risk) ของ Cash Flow ของโครงการนั่นเอง


ขอขอบคุณที่มา กรุงเทพธุรกิจ


[Tag] : นิติบุคคล , บ้านจัดสรร , อาคารชุด , การเงิน , การเงินอสังหา , ความเป็นได้ของโครงการ , พัฒนาโครงการ , ความเป็นไปได้ทางการเงิน , Project Feasibility Study , Cash Flow


แสดงความคิดเห็น

ประกาศอัพเดท

สุทธิชัยคาร์ไบด์การช่าง จำหน่าย หินเพชรลับคมใบเลื่อยคาร์ไบด์และ ใบคัตเตอร์คาร์ไบด์และใบมีดคาร์ไบด์ และบริการลับคมมีดคาร์ไบด์, ลับคมดอกเร้าเตอร์, ลับคมใบคัตเตอร์

(โพสต์ประกาศฟรี กรุงเทพมหานคร) - อุตสาหกรรม เครื่องจักรอื่นๆ 11 ส.ค. 2563

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 63 ครั้ง

ขายบ้านเดี่ยว หมู่บ้านบางกอกบูลเลอวาร์ด โทร/ไลน์ 088-2878791

(โพสต์ประกาศฟรี สมุทรปราการ) - อสังหาริมทรัพย์บ้านเดี่ยว 24 ก.ย. 2563

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 0 ครั้ง

เหมาตอกเสาแรงคน คลองหลวง ลำลูกกา แคราย เข็มไมโครไพล์ ชัยพฤกษ์ มีนบุรี บางซื่อ

(โพสต์ประกาศฟรี กรุงเทพมหานคร) - อุตสาหกรรม เครื่องจักรเครื่องจักร 8 พ.ค. 2562

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 118 ครั้ง

รับขนเศษปูนมีนบุรี ร่มเกล้า ให้เช่ารถแมคโคร มีนบุรี รื้อถอนตึกลาดกระบัง

(โพสต์ประกาศฟรี กรุงเทพมหานคร) - อื่นๆรับจ้าง 28 พ.ค. 2562

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 77 ครั้ง

เมทัลชีทบุฉนวนบางเสาธง อ่อนนุช กันสาดสำโรง ระแนงสมุทรปราการ หลังคาไวนิลบางนา บางพลี

(โพสต์ประกาศฟรี สมุทรปราการ) - เฟอร์นิเจอร์ออกแบบ ตกแต่งภายใน 14 ก.ย. 2561

ราคา 0 บาท

เข้าชม 181 ครั้ง

HAND LIFT,STACKER,HAND PALLET TRUCK,WHEEL.แฮนด์ลิฟท์,แฮนด์พาเลท,พาเลทพลาสติก,ล้อ,รถยก,รถเข็น,สแตกเกอร์,ขายถูก,ลิฟท์ท็อพ ,LIFTTOP

(โพสต์ประกาศฟรี กรุงเทพมหานคร) - อุตสาหกรรม เครื่องจักรเครื่องจักร 23 พ.ค. 2560

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 1108 ครั้ง

บริการรถตู้รุ่นใหม่ให้เช่า ด้วยรถตู้เช่าที่บริการดีมีคุณภาพบริการให้เช่ารถตู้พร้อมคนขับ บริการรถตู้นำเที่ยว

(โพสต์ประกาศฟรี กรุงเทพมหานคร) - ท่องเที่ยว ทัวร์ ที่พักบริการรถเช่า 16 ส.ค. 2559

ราคา 2,000 บาท

เข้าชม 558 ครั้ง

วันนี้คุณอิ๊ง อิงชนก จะมาไลฟ์บอกต่อเคล็ดลับผิวสวยแบบจัดเต็ม ไม่มีกั๊ก พร้อมจัดหนักโปรโมชั่นเฉพาะในไลฟ์เท่านั้นค่ะ Blink Pure Collagen ดื่มทุกวัน บริ๊งค์ทุกวัน ดื่ม Blink ทุกวัน ผิวสวย ดูอ่อนเยาว์

(โพสต์ประกาศฟรี กรุงเทพมหานคร) - เสริมสวย สุขภาพผลิตภัณฑ์เพื่อสุขภาพ 24 ก.ย. 2563

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 0 ครั้ง

รับซ่อมเครื่องซักผ้า และ ตู้เย็น นอกสถานที่

(โพสต์ประกาศฟรี กรุงเทพมหานคร) - เครื่องใช้ไฟฟ้าแอร์ ตู้เย็น เครื่องซักผ้า 5 มิ.ย. 2563

ราคา 500 บาท

เข้าชม 237 ครั้ง

แผ่นปูพื้นแปดเหลี่ยม,แผ่นปูพื้นตัวหนอน,บล๊อคปูพื้นตัวไอ,บลีอคปูพื้นสี่เหลี่ยมหน้าเรียบ

(โพสต์ประกาศฟรี นนทบุรี) - อสังหาริมทรัพย์อื่นๆ 14 เม.ย. 2559

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 542 ครั้ง

ติด SeoTextlink 300 เว็บ ที่นี่!

ราคา ไม่ระบุ

  • ผู้ลงประกาศ : คุณเล็ก สัญชัญ
  • ความต้องการ : ต้องการซื้อ
  • สภาพสินค้า : ไม่ระบุ
  • วันที่ลงประกาศ : 25 มี.ค. 2563
  • อัพเดทล่าสุด : 25 มี.ค. 2563 17:11:11 น.
  • ที่อยู่ : ยานนาวา
  • จังหวัด : โพสต์ประกาศฟรี กรุงเทพมหานคร
  • เบอร์โทรศัพท์ : 022952294
  • Email : lek@trebs.ac.th

ติดต่อเจ้าหน้าที่ด่วน